2022年1月24日，芙蓉律师事务所每周案例讨论会如期而至，本次例会的导师是曹婷、谢文辉律师。围绕一个案例展开了激烈，精彩的辩论。
曹婷律师
谢文辉律师
案例一
2015年11月康某与A公司签订《商品房买卖合同》，购买A公司住房一套，支付首付款320471元，银行按揭贷款72万元。因康某断供，B银行从A公司扣划14970.65元并起诉A公司冻结A公司账户，要求A公司承担保证责任。
2017年6月9日，因A公司在其系统中查询到该房产尚未办理产权证，A公司向康某发出《解除商品房买卖合同通知》，后A公司申请确认解除购房合同有效，仲裁委裁决解除有效，并由康某配合办理撤销预告登记、预抵押登记、合同备案、维修资金过户，康某支付A公司违约金10.5万元及仲裁费。
裁决书生效后，因康某未履行，A公司向法院申请强制执行，法院执行过程中冻结了涉案房产，执行中得知：2017年5月，该房屋办理产权证已办理至康某名下。因该房产在康某名下，其余裁决无法执行，故该案执行终结。
另，康某的另一民间借贷案债权人C，于2016年12月冻结了该房产，债务共37万余元，已向雨花区法院申请拍卖该房产。A公司向雨花区人民法院提起案外人执行异议，雨花区法院于2018年9月裁定驳回执行异议。
探讨问题
1、本案中主要涉及几种法律关系？分别是哪几种？
2、康某断供，A公司是否能依约解除合同？
3、A公司承担担保责任后解除合同时需注意的问题？
4、雨花区法院的查封是否有效？裁定驳回执行异议理由是什么？
5、提A公司可以通过什么方式追回损失？主要依据？
律师建议
1. 主要涉及四种法律关系：
（1）康某与A公司之间的商品房买卖合同关系；
（2）A公司与B银行之间的保证合同关系；
（3）康某与B银行之间的金融借贷合同关系；
（4）康某与C之间的民间借贷关系。
2、实践中，合同一方当事人因对方轻微违约行为依据合同约定要求解除合同的情形屡见不鲜，对此存在两种观点。
第一种观点认为，基于意思自治原则，只要合同约定的解除条件成立，无论违约方的违约程度如何，非违约方均可行使合同约定解除权。
第二种观点认为，应当综合考量违约行为的形态、后果等因素，限制合同约定解除权的行使。
原合同法以及民法典均未对上述争议进行明确，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第47条规定违约程度显著轻微，不影响合同目的的，守约方以合同约定的解除条件成就为由主张解除合同的，不予支持。但对于显著轻微违约的认定规则以及个案中需要考量的因素，值得研究。
如果违约方的主观过错为一般过失；违约行为程度较轻，在一般理性人的容忍限度之内；违约行为没有造成损失或造成损失较小，未给对方当事人的利益造成实质性的伤害，不影响合同目的实现的情况属于显著轻微。在此情况下，综合考量合同约定解除权是否违背诚实信用原则再决定是否解除合同。
3、建议通过不动产部门查询的房屋状态，是否办理产证、是否冻结等具体情况，再确定是否解除合同，解除合同时也应申请法院采取保全措施查封相应标的。
若没有办理产权证的情况下，优先考虑解除合同，主要理由：（1）物权优先于债权可能更容易实现；（2）实现债权可能需要评估、拍卖等流程，物权收回的周期相对较短；（3）可以根据合同约定收取一定的违约金等等。
4、法院的查封行为有效。雨花区法院根据C个人的申请，于2016年12月12日对康某购买的已经办理商品房预售合同登记备案手续和预告登记的涉案房屋进行预查封，符合上述执行办案规范，且涉案房屋权属已于2017年5月23日登记至康某名下，法院预查封转为正式查封。
依据是：最高人民法院、国土资源部、建设部关于《依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。
A公司申请执行异议的理由是：已解除与康某就涉案房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》，且长沙仲裁委员会已于2017年12月27日作出《裁决书》,确认其解除行为合法有效。
法院驳回异议申请的依据是：最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
5、A公司向长沙仲裁委员会申请仲裁，要求康某赔偿损失，在得到仲裁裁决支持后，在司法拍卖该房产后参与分配顺利获得赔偿。
依据是：《民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
本次例会圆满完成，与会人员积极讨论案情，深入交流观点，指导律师与各执业律师分享了对案例的看法，同时提出自身的相关办案经验，为初入律师行业的实习律师们提供了许多宝贵建议。
来源：芙蓉律师事务所
编辑整理：邱琪
