签好租赁合同的房屋因疫情原因不能使用，可以解除合同吗？各方损失又该如何处理？
基本案情
湖北省的马某约定将位于武汉市的房屋自2019年11月17日起12个月出租给浙江省的余某，月租金5000元。因2020年初武汉出现疫情，余某不能正常租赁房屋，遂向马某要求退租。经双方协商在2020年2月9日达成了退租的一致意见，但就退租后余某留在房屋内的物品处理未能达成一致意见。
法院观点
因疫情原因导致案涉房屋不能使用，马某、余某于2020年2月9日通过微信进行协商，根据双方协商的内容，可以认定双方就解除租赁合同达成了一致，双方未能解决的问题为如何腾退房屋，移交物品。由于本案房屋租赁合同因不可抗力导致无法履行，双方协商解除，故马某主张余某支付违约金，没有事实依据，不予支持。
余某于2020年4月11日才从案涉房屋搬离，客观上造成了马某房屋被占用的损失。考虑到迟延腾退房屋系因不可抗力造成，以及在新冠疫情管控措施实施期间案涉房屋再行出租的可能性，余某放弃房屋押金5000元并补偿马某5000元房租，与马某的损失相当，符合公平原则。
笔者认为
《民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
马某、余某签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。但在合同履行中因出现不可抗力事由，导致余某不能正常租赁房屋，经双方协商达成了退租的一致意见，符合合同解除的规定。
《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
《民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
余某2020年4月11日搬离了房屋内物品后，没有再发生实际占用房屋的事实。法院结合余某不要求退还押金、愿意补偿一个月房租、愿意付清所欠水费的情况，关于双方的损失，考虑实际情况，按公平原则进行处理。
公平原则作为民事法律追求的价值，应该包括结果公平，在处理民事法律关系的过程中，最终指向的法律责任对于民事主体来说应该是公平的。
来源：芙蓉律师事务所
作者简介：
陈平凡律师
湖南芙蓉律师事务所主任、高级合伙人执业律师
西北大学、湖南省委党校、湘潭大学、湖南师范大学、中南林业科技大学等多所大学法学院兼职教授，湖南省法学会财税法学研究会副会长，湖南省法学会环境资源法学研究会副会长，湘潭大学法学院资本运作法律实务研究中心主任，长沙市知识产权专家库专家；长沙市公路桥梁建设有限责任公司独立董事，法制日报社法人杂志特约研究员，“三湘华声法律援助团”团长。
李凤
湖南芙蓉律师事务所实习律师
